导语9月供应延续低位持稳态势，与2024年一季度月均持平，房企推盘积极性一般。
◎ 文 / 杨科伟 俞倩倩
9月恰逢“金九”成交旺季，但房企推盘积极性一般，绝对量虽不及二季度月均，与一季度月均基本持平。据CRIC调研，9月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积703万平方米，环比下降4%，同比下降59%，绝对量显著不及二季度月均，与一季度月均699万平方米基本持平。分能级来看，仅一线城市将环比正增10%，三四线同环比近乎腰斩。从供给结构来看，呈现出以刚需、改善为主，高端为辅的供应结构；主城、近郊、远郊占比结构为55%、30%和15%。预判9月，我们认为，9月成交大概率环比微增，同比持降。
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规模：9月28城供应环降4%
持平2024年Q1月均，一线逆势环增10%
9月恰逢“金九”成交旺季，但房企推盘积极性一般，绝对量虽不及二季度月均，与一季度月均基本持平。据CRIC调研，9月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积703万平方米，环比下降4%，同比下降59%，绝对量显著不及二季度月均，与一季度月均699万平方米基本持平。
分能级来看，仅一线环比保持正增10%，累计同比降幅低于二三线。其中北京、广州集中放量、环比持增，北京预计9月供应量将达到50万平方米，绝对量为年内次高，预期将有3700余套房源入市，累计同比降幅约10%。上海、深圳均保持同环比齐降态势，以深圳为例，受当前低迷市场环境影响，房企推货节奏预期稳中有降，供应或将不足3000套。二线供应环比微跌5%，同比降幅超6成，分化持续加剧。绝对量来看，西安、长沙单月供应量突破50万平方米。从变化情况来看，阶段放量的有宁波、苏州、西安、长沙、重庆、厦门等，本月环比持增，其中宁波、苏州增幅翻倍。苏州主要源于上月基数较低，同比持降；而宁波则迎来集中放量行情，累计同比降幅收窄至3成以内。余下城市基本都保持同环比齐降态势，即便是前期热度较高的成都、杭州等本月供应也出现小幅回调，房企推盘积极性并不高涨。三四线供应量显著回落，同环比降幅均在4成以上，5个长珠三角重点城市供应普降，因低迷行情影响，基本都处于去库存阶段。
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结构：供应刚改为主，高端为辅
杭蓉等主城改善供应占比显著上升
而从供应结构各产品档次分布来看，重点城市刚需、改善、高端占比结构为45%、42%和13%，呈现出以刚需、改善为主，高端为辅的供应结构。分城市来看，（1）泉州、南宁、深圳、郑州、天津、济南、徐州、宁波、重庆、长沙、北京、武汉等城市刚需产品供应占比都在50%以上，事实上南宁、郑州、济南、徐州、重庆、长沙、武汉等城市当前主要以刚需客为成交主力，房企推盘偏好刚需产品也迎合主流需求。（2）厦门、漳州、杭州、成都、苏州、青岛依旧以改善作为供应主力，占比均在6成以上。（3）昆明、西安刚需和改善供应占比“不分伯仲”，均在4成以上。（4）福州、无锡高端产品占比显著上升，达到70%和50%。
从供应结构各项目区域分布来看，重点城市主城、近郊、远郊占比结构为55%、30%和15%，本月供应重心仍集中在主城区，近郊次之，远郊最少。分城市来看，（1）厦门、漳州、合肥、昆明、重庆、西安、南宁、武汉、杭州、郑州、福州等主城占比均在7成以上。（2）泉州、济南、北京、青岛、常州、长沙、宁波则以近郊项目为主，占比均在5成及以上。（3）南京、广州等供给结构兼顾了主城和近郊。（4）少数城市诸如天津、上海、深圳等远郊还将持续加大供货量，预期也将造成库存积压。
03
预判：“金九”新盘规模持平、营销发力
成交将季节性环比微增
一线改善盘热度维持
盘点了9月供应，结合当下各城市的成交特征，来对后市进行一个简单预判：9月供应延续低位持稳态势，与2024年一季度月均持平，可以看出房企推盘积极性一般，不过因推盘仍以主城区刚改为主，整体成交大概率延续小幅上行，环比微增，同比持降。我们结合不同城市9月推盘所处区域，依据2024年以来各区域板块历史去化情况进行合理预估，可以看出，2024年9月预期去化率为26%，环比下降2个百分点，同比下降12个百分点，与2024年二季度市场热度相比稳中有降。不同城市分化行情预期还将延续，大体可以分为以下几类典型城市：第一类以上海、成都、杭州等核心一二线城市，热度居前，去化率均在4成以上。上海、成都、杭州等新政对市场提振效果递减，8月来访、认购均有了不同程度回落，不过即便热度转降，整体去化率仍维持在4成以上高位。值得关注的当属成都，当前去化率仍处高位，9月预期供应提质缩量，预计有15个项目推新，其中不乏西派交子、越秀天悦云萃二期这样关注度高的高端改善项目，预期也有助于市场“保温”。第二类为长沙、无锡、漳州等依托1-2个热盘入市拉升市场热度。从CRIC调研数据来看，3城9月预期去化率也处于4成以上高位，不过主要得益于房企“以销定产”的推盘策略，月内基本只会有1-2个适销对路楼盘入市保证短期市场热度，实则对于多数在售项目而言，购房需求仍处于疲软态势，购买力降级，短期内难以修复。第三类为宁波、郑州、武汉等或因供应放量或供给结构持续优化，市场热度有望低位复苏，环比持增，好于二季度月均。其中郑州、武汉虽然供应量回落，但是整体供应集中在主城区刚需项目，迎合了主要购房人群需求；宁波则主要源于供应阶段性放量，同环比倍增，预期整体成交热度也有望低位回升。第四类为弱二线诸如昆明、济南、重庆、厦门等，去化率均低于2成且同环比齐降，整体市场热度延续低位。厦门本月加强了主城改善产品供应占比，但因个盘区位问题，对去化率并无明显改善，而重庆、昆明本月仍以主城区刚需刚改项目供应为主，不过二手房因总价低、选择面宽而备受刚需客群青睐，持续分流刚需客群，也使得两城9月预期去化率低于20%。济南主要源于供需错配，增加了近郊刚需项目供应占比，实则对去化促进作用一般。事实上，对于这类市场而言，除非房企能加强营销力度，以低价吸引客户，否则整体成交实则难有亮眼表现。
总体来看，9月供应延续低位持稳态势，与2024年一季度月均持平，房企推盘积极性一般，不过因推盘仍以主城区刚改为主，整体成交大概率延续小幅上行，环比微增，同比持降。当前核心一二线上海、成都、杭州等虽然也面临新政对市场提振效果递减等问题，不过得益于供给结构持续优化，短期内市场表现仍会延续高位运行，而对于绝大多数弱二三线城市而言，去化率受供给结构、房企让利程度等影响越发显著，改善盘去化显著好于刚需盘，项目间分化还将加剧。